Primero se cuentan las víctimas. Después, los escombros. Y en algún momento alguien tiene que sentarse a hacer la cuenta más incómoda: cuánto cuesta reconstruir lo que se cayó y de dónde va a salir la plata. Con casi 18 mil personas sin vivienda y un tercio de las 12.552 edificaciones evaluadas en La Guaira marcadas de rojo (40% recibió etiqueta verde y 25% etiqueta amarilla), el Estado ensayó dos respuestas —crédito hipotecario subsidiado y bonos bursátiles—, dos instrumentos que comparten una fragilidad de origen: dependen, casi por completo, de una billetera fiscal que ya venía en números rojos.
Detrás de esos dos anuncios se despliega, en realidad, un rompecabezas de tres partes. Está el crédito hipotecario subsidiado, que resuelve un problema real —el techo perdido— pero deja en manos del afectado el costo de reparar lo que compre. Está el financiamiento, un juego de bonos y titularización que la Sunaval apenas esboza y que depende, en última instancia, de la misma solvencia fiscal que a todos preocupa. Y está la infraestructura pública —la remoción de escombros, las vías, Maiquetía, el agua y la luz—, el gasto puro que no seduce a ningún inversionista pero que precede a todo lo demás.
Cada una de esas piezas arrastra sus propios números, sus propios supuestos y sus propias grietas. Conviene desglosarlas de a una.
El retorno forzoso de las hipotecas
Delcy Rodríguez anunció que la banca pública y la privada ya están listas para otorgar créditos de vivienda en el mercado secundario. El esquema tiene dos tramos. Para viviendas cuyo valor es hasta 70 mil dólares, el Gobierno cubrirá 80% del valor y el afectado paga el 20% restante mediante un crédito a 25 años. Para inmuebles cuyo valor va entre 70 mil y 100 mil dólares, el subsidio baja a 50%, con la mitad restante financiada por el afectado al mismo plazo.
El monto de cobertura parece no ser arbitrario. Coincide, de forma bastante cercana, con el valor del metro cuadrado residencial que la plataforma de bienes raíces Rent-A-House registraba en La Guaira en mayo, un mes antes del doblete sísmico:
Con esos precios de referencia, 100 mil dólares alcanzaban, en teoría, para comprar un apartamento de entre 50 y 70 metros cuadrados en casi cualquier zona del estado. De las trece zonas relevadas, en siete —Caraballeda, Caribe, Longa España, Los Corales, Macuto, Las Salinas y Quince Letras— un apartamento de 90 metros cuadrados costaba menos de 70 mil dólares: calificaba para el tramo con mayor subsidio incluso en su versión más grande. En otras cuatro —Camuri Chico, La Atlántida, La Llanada y Playa Grande— esa misma unidad entraba en el segundo tramo.
Sin embargo, los precios de mayo no son los de hoy. Un apartamento en La Guaira puede, en efecto, ser hoy más accesible en dólares por metro cuadrado que antes del terremoto. Pero ese precio más bajo refleja el riesgo de comprar un inmueble que probablemente necesite reparaciones, un costo que el crédito hipotecario no cubre y que recae por completo sobre el comprador.
El subsidio también puede leerse desde el costo de construir, no solo desde el precio de reventa. Consultados por Ecosistema, tanto Francisco Pimentel, miembro de la comisión de infraestructura de Fedecámaras y expresidente de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), como Lawrence Dow, segundo vicepresidente de la misma cámara, coinciden en que ese costo depende sobre todo del terreno, las fundaciones y la disponibilidad de servicios públicos.
Sobre esa base, construir una vivienda unifamiliar nueva —sobre terreno ya urbanizado— podría costar entre 350 y 800 dólares por metro cuadrado, y un edificio de tres a seis pisos entre 450 y 1200 dólares por metro cuadrado. Esas cifras pueden subir en caso de requerir fundaciones profundas, protección frente a la corrosión marina o componentes importados, dice Dow. Con esos órdenes de magnitud, los 70 mil dólares del subsidio alcanzan para construir un rango de metraje bastante variable, y en general menor al que sugiere la comparación con precios de reventa.
Es previsible entonces, que una parte importante de los damnificados no vuelva a comprar en La Guaira. Para una familia que perdió su vivienda, mudarse a Caracas o a otro estado puede resultar más simple que asumir el riesgo sísmico y enfrentar la incertidumbre de la Guaira post terremotos. En una entrevista de Ecosistema en las OPPE cerca de Tanaguarena, una residente de la zona comentó sobre su expectativa de “desalojo… que tumben todo esto”. Esta posible migración interna será un factor que impactará de forma importante el tejido social y económico de todo el estado.
Otra arista a considerar es la viabilidad de este subsidio. Con 17.907 personas sin vivienda y un promedio de tres por hogar, según datos del Estado, la necesidad ronda las 5.969 unidades. A 70 mil dólares cada una, el Estado tendría que erogar unos 334 millones de dólares solo en este segmento del programa. Sin embargo, en este estimado no se están contabilizando a aquellas personas cuyas viviendas no se han demolido o necesitan estudios más profundos. Todavía se desconoce la moneda en la que se ejecutarán estos préstamos, la tasa de interés y como sería el proceso para aplicar.
Francisco Pimentel, plantea una cifra mayor: calcula la demanda inmediata en unas 40 mil soluciones habitacionales. El costo fiscal del subsidio hipotecario podría multiplicarse varias veces conforme el universo de beneficiarios se amplíe.
Build back better: la infraestructura pública
El crédito hipotecario resuelve un problema real e importante. Pero es uno entre varios. La remoción de escombros no genera flujo de caja, no tiene garantía real ni comprador final. Es gasto puro y su correcta remoción y reaprovechamiento precede a todo lo demás. Con las vías de comunicación pasa algo parecido. Una vivienda reconstruida en una zona a la que no se llega no resuelve gran cosa, y los materiales de la propia reconstrucción tienen que entrar por algún lado. Durante entrevistas por todo el estado, varios comerciantes afirmaron que el despeje y reparación de vías sería un hito importante para ellos y su modo de vida.
Aprovechar los escombros en el proceso de reconstrucción requiere de maquinaria que hoy escasea en el país. Según Pimentel, las plantas trituradoras móviles necesarias para convertir el concreto de las edificaciones colapsadas en agregado reciclado tendrían que importarse, y ubica esa importación dentro de la misma propuesta de flexibilización arancelaria que plantea la CVC. Dow añade que el proceso no puede ser indiscriminado: antes de triturar debe separarse el material contaminado con asbesto, combustibles o aguas servidas, y preservarse una muestra representativa de los elementos estructurales colapsados, que conserva información necesaria para entender por qué fallaron y mejorar el diseño de lo que se construya después.
La logística de transporte es otro de los asuntos a atender con urgencia. El aeropuerto de Maiquetía, principal puerta de entrada del país, sufrió daños estructurales severos, y el Ministerio de Transporte estima un restablecimiento parcial de operaciones en 10 a 12 semanas, con la reactivación de vuelos de carga prevista para el 5 de agosto. El puerto de La Guaira, en cambio, retomó sus operaciones tras 28 días inactivo.
Otro de los puntos claves a atender son los servicios públicos. No solo el suministro de electricidad y agua sino también las capacidades del sistema de salud y educación. Unicef contabilizó 432 colegios dañados solo en Caracas y 38 hospitales.
Sobre qué construir hay también una recomendación concreta. Según Dow, los edificios de baja y mediana altura ofrecen el mejor equilibrio entre rapidez de construcción, costo, mantenimiento y aprovechamiento del terreno frente a las torres de alta densidad, que exigen ascensores, bombeo y sistemas contra incendios con mayores costos de mantenimiento durante toda su vida útil. La recomendación no se limita a la estructura: plantea que la prioridad no sea solamente construir el mayor número de unidades posible, sino desarrollar comunidades con agua potable, saneamiento, electricidad, transporte, escuelas y oportunidades de empleo
Sobre cuánto tardaría el proceso de reconstrucción, Pimentel plantea una ruta crítica de tres a cinco años, estructurada en fases de diagnóstico y planificación, adecuación de infraestructura y servicios, y ejecución masiva con entregas progresivas. Dow señala que la evaluación de necesidades post desastre (PDNA) iniciada por Naciones Unidas —con participación de CAF, BID y Banco Mundial— será clave para fijar prioridades y cronogramas definitivos.
Todas estas tareas se suman a los compromisos financieros que ya tiene el Estado, cuya limitada capacidad de pago ha sido tema reciente de discusión en el espacio público venezolano.
El financiamiento
La Bolsa de Valores de Caracas, la Sunaval, el PNUD y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela firmaron un acuerdo para estudiar cómo usar el mercado de capitales como fuente de financiamiento. En ese marco, la Superintendencia Nacional de Valores (Sunaval) presentó una propuesta preliminar de instrumentos para financiar la construcción de viviendas. Es un punto de partida: varias piezas aún faltan por definir. Tres instrumentos son los más desarrollados: dos bonos y un programa de titularización.
El Bono de Reconstrucción lo emitiría un ente público o la banca nacional. Es un bono social a cuatro años, con tasa fija, respaldado por un patrimonio autónomo que se nutre de un fondo estatal. Capta dinero nuevo y lo canaliza a vivienda nueva bajo control fiduciario. Su punto débil es el precio: el rendimiento que ofrece por asumir riesgo público venezolano es muy inferior al que paga hoy la deuda soberana existente, con la República en default. Las sanciones agravan el problema, porque dejan fuera justamente a los inversionistas extranjeros que la propuesta busca atraer. Además, la garantía cubre los intereses pero no el capital, que se paga completo al final. Eso significa que el inversionista mantiene toda su exposición al riesgo hasta el último día.
El Bono Corporativo de Reconstrucción Solidaria, emitido por una constructora o inmobiliaria privada. Sus garantías son más sólidas que las del bono público: fideicomiso con derechos de cobro, fondo de reserva, póliza de seguro y cobertura parcial si el emisor incumple. Y al no ser deuda del sector público, no choca con las sanciones.
El Programa de Titularización Hipotecaria convierte en dinero disponible hoy los pagos futuros de los créditos hipotecarios de las familias afectadas. Funciona así: una sociedad titularizadora agrupa esos créditos, emite títulos con ellos y entrega el dinero captado a las constructoras a medida que avanza la obra. Sin embargo, este tiene dos debilidades importantes. En primer lugar, el crédito hipotecario rinde menos de lo que prometen los títulos, y esa brecha alguien tiene que cubrirla, casi con seguridad el Estado. La segunda es que la vivienda todavía no existe: mientras la obra no termine, no hay un inmueble que sirva de garantía real, lo que aumenta el riesgo de los títulos.
Vistos en conjunto, los tres instrumentos se complementan: los bonos financian el arranque y la titularización libera capital cuando los créditos ya están en marcha. Pero todos dependen de lo mismo. El bono público es riesgo soberano directo; el diferencial de la titularización lo cubriría el Estado; y la garantía del bono corporativo probablemente también recaiga en parte sobre el Estado. En un país con las cuentas fiscales apretadas, concentrar todo el respaldo en una sola fuente es la limitación que ninguno resuelve por su cuenta. La propuesta aporta los vehículos; que el dinero efectivamente llegue depende de una solvencia fiscal que todavía es incierta.
La Cámara Venezolana de la Construcción, dice Dow, ha planteado además una pieza que no depende del mercado de capitales sino del marco legal: solicitar a la Asamblea Nacional la derogación de la Ley especial contra la estafa inmobiliaria (2012) y la Ley especial de Protección al Deudor Hipotecario (2017), dos normas que hoy dificultan la originación de crédito hipotecario privado y la preventa de vivienda nueva. Dow también menciona que se estudia un Régimen Especial de Reparcelación, Reconstrucción y Protección de Derechos Inmobiliarios para La Guaira, que crearía un fideicomiso dedicado a canalizar la reconstrucción y dejaría la expropiación reservada solo a obra pública o a zonas de riesgo no mitigable. Se trata, según aclara el propio Dow, de una propuesta preliminar que aún requiere validación legal antes de convertirse en proyecto normativo.
Ninguno de los retos descritos es menor: la brecha fiscal, el riesgo soberano, la escasez de maquinaria, los plazos que se cuentan en años. Pero Venezuela no enfrenta esta reconstrucción sin herramientas. El país conserva ingenieros, arquitectos, constructoras y mano de obra calificada con la experiencia técnica para llevarla a cabo, así como diseñar los instrumentos financieros que la sostengan. Lo que falta no es capacidad, sino que los marcos legales, fiscales e institucionales se alineen a tiempo para activarla. Y ahí el margen de error es estrecho: cada mes que ese engranaje tarde en calzar es una eternidad para esas familias cuyo estilo de vida colapsó en 39 segundos.
